De woningmarkt loopt als een zonnetje

In 2017 verklaarde toenmalig minister voor Wonen, Stef Blok, dat de woningmarkt als een zonnetje liep. De zon schijnt zo fel dat de gemiddelde prijs van een woning bijna 4 ton is, we een tekort van 331.000 woningen hebben en particuliere investeerders een absurd hoog aandeel hebben in de woningmarkt. Dit zonnetje heeft meer weg van een supernova en heet de woningcrisis. Over de oplossing voor deze crisis is politieke consensus: bouwen, bouwen en nog eens bouwen. Dat is te kort door de bocht. 

De crisis en de schijnoplossing 

Voor iedereen die onder een steen leeft en ook nog eens de afgelopen jaren niet geprobeerd heeft om een huur- of koopwoning te bemachtigen, schets ik ultrakort de situatie. Er is momenteel een tekort van 331.000 woningen. Dit betekent niet dat er zo veel mensen dakloos zijn – ook al verdubbelde dat aantal sinds 2009 – maar dit betekent wel dat jongeren gedwongen thuis wonen of op een (kleine) kamer in een studentenhuis zitten, jonge gezinnen in te kleine woningen bivakkeren en ouderen een woning hebben die niet meer geschikt is voor hun oude dag. Kortom: iedereen wordt geraakt door deze crisis. 

De oplossing voor een dergelijk tekort is dan ook duidelijk: bouwen, bouwen en nog eens bouwen. Daar zijn alle politieke partijen het wonderwel ook over eens, dus dit mag geen struikelblok vormen tijdens de formatie. Uiteraard kun je discussiëren over wie de regie moet hebben bij het bouwen, wat regie inhoudt, hoe duurzaam de bouw moet zijn en wat de verdeling van huur- en koopwoningen moet zijn. Maar dat terzijde is iedereen het eens: we bouwen ons een weg uit deze crisis. Dit vind ik een schijnoplossing voor de woningcrisis.

Waarom schijnoplossing?

Als eerste kijken we naar het huidige bouwtempo - tussen de 60.000 en 70.000 woningen per jaar - en het huidige vergrijzingstempo. Want de groei van het aantal mensen stagneert al jaren en het aantal ouderen neemt toe. Zo kwam de groei van de Nederlandse bevolking sinds 1975 niet meer op 1% of hoger uit. En door de coronapandemie is er ook nog eens een lange periode sprake van oversterfte. Het bouwtempo de komende 10 jaar opschroeven tot een miljoen extra woningen leidt tot een enorme leegstand op de lange termijn. We schieten met een bazooka op een mug waar we later dan veel pijn van gaan hebben.

Als tweede is er een korte termijn nadeel. ‘De markt’ bouwt voor ons en deze markt wil rendement. Daardoor komen er vooral duurdere segmenten huur- en koopwoningen bij. Maar dat lost niets op, want deze woningen zijn niet betaalbaar voor het gros van de huishoudens die klem zitten op de woningmarkt. Een pre-2008 scenario, waarin mensen zich diep in de schulden storten om zulke huizen te betalen en vervolgens daaraan ten onder gaan, lijkt niet aannemelijk door de wet- en regelgeving. Maar het scenario waarin investeerders of rijke/adellijke individuen met absurd dikke brilmonturen deze woningen opkopen als beleggingsobject is zeer aannemelijk. De grote jongens slokken de duurdere woningen op, maar de kleinere particuliere investeerders pakken maar liefst 90% van de startersmarkt (rapport overheid). In het kort: meer bouwen leidt niet tot de oplossing voor de mensen zonder geschikte woning, het maakt die geschikte woningen alleen maar duurder en dus ongrijpbaar.

Het begin van een échte oplossing

Zoals we zien is bouwen symptoombestrijding. Het daadwerkelijke probleem van de woningmarkt is de doorstroom. Want als ouderen kunnen doorstromen naar een seniorenwoning die, behalve wat kleiner, ook geschikt is voor de oude dag, zijn zij gelukkiger. Daarnaast hebben jongere gezinnen dan de kans om door te stromen naar die grotere woningen en komen de starterswoningen weer de markt op voor de échte starters. Kunnen die Millennials ook eens de rekening betalen en vertrekken bij Motel Mama of hun kamer van drie bij drie opzeggen. Natuurlijk maakt ‘bouwen’ een onderdeel uit van de oplossing, maar dan wel in combinatie met gedegen beleid. Om helemaal concreet te worden stel ik twee dingen voor.

Ten eerste: bevorder doorstroom door ouderen een toekomstbestendige woning te geven. Investeer dus in het bouwen van woningen voor ouderen (mochten zij zelfstandig willen wonen) en in de stimulering van bejaardentehuizen (om ook eenzaamheid tegen te gaan). 

Ten tweede: maak beleid om huizen als beleggingsobjecten te ontmoedigen. Hierbij kun je aan verschillende zaken denken.  Zo zijn inkomsten uit huur op dit moment niet belast in Nederland, dat kunnen we wel gaan doen. Ook is de zelfbewoningsplicht, zoals een aantal gemeenten dat al heeft, een oplossing. Natuurlijk dan wel voor nieuwbouw én bestaande woningbouw. Daarnaast kun je ook denken aan een ‘huisjesmelker-belasting’. Iedereen met meer dan 5 woningen betaalt een premium aan belasting over de woningen die boven de grens van vijf uitkomen.  

Op dit moment doet de woningmarkt denken aan ontzettend nodig naar het toilet moeten op een festival en constateren dat alle toiletten bezet zijn. Meer dixies plaatsen is slechts een deel van de oplossing. Alle langpoepers van de bestaande wc’s afhalen voor optimale doorstroom is cruciaal voor een structurele oplossing.